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Questions à propos des syndicats de copropriétaires

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Le syndicat de copropriétaires est composé de l’ensemble des propriétaires de lots privatifs mais qui partagent des parties communes. Il a pour mission principale de veiller à l’administration et à la conservation de l’immeuble en général et de ces parties communes en particulier…

A chaque nouvel exercice comptable, le syndic propose en assemblée générale le vote du budget prévisionnel de votre copropriété pour l’année à venir. Basé sur le coût de fonctionnement, ce budget couvrira les dépenses courantes telles que les frais administratifs, l’assurance de l’immeuble, les dépenses courantes liées aux divers contrats d’entretien, les réparations diverses, et éventuellement les frais liés à la présence d’un gardien. Ce budget est divisé en 4 appels de fonds égaux dont le montant sera réparti entre chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes. Ces appels de fonds représentent les “provisions sur charges”.

La loi fixe une date limite pour le règlement des charges de copropriété : au plus tard le 1er jour de chaque trimestre. Mais, pour le paiement des travaux notamment, l’assemblée générale de copropriété peut fixer d’autres échéances.

La décoration, la couleur des murs de l’appartement, l’installation d’une cuisine équipée, la pose de placards et la réfection du système électrique sont laissées au choix de chacun. Certains travaux plus importants sont également permis : chaque copropriétaire peut ainsi modifier la disposition des pièces de son appartement, installer des cloisons séparatives pour en augmenter le nombre sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sous réserve de ne pas toucher aux cloisons porteuses qui sont des parties communes.

Questions à propos de la gestion locative

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Le calcul de la solvabilité du locataire se fait à partir des revenus imposables, les documents justifiant ces derniers (comme les bulletins de salaire et les avis d’impôts) seront demandés.

L’état des lieux sert à faire une « photo » de l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux et au moment de la sortie. Il suffit alors de comparer pour le remboursement du dépôt de garantie.

Vous disposez d’un délai de 15 jours pour compléter un état des lieux d’entrée.

La quittance de loyer permet au locataire de prouver le bon paiement de son loyer et de ses charges.

Il est prudent de conserver certains documents parce qu’ils peuvent vous être utiles pour exercer un droit ou encore parce qu’ils vont servir de justificatifs auprès de l’administration fiscale. Les contrats de location, les quittances de loyer et les états des lieux doivent être conservés pendant toute la durée du bail et jusqu’à 3 ans après la fin de la location.

La personne qui se porte caution solidaire s’engage à régler les loyers et charges d’un locataire défaillant. La caution est engagée pendant toute la durée du bail, et ses trois prochains renouvellements éventuels.

Oui, l’assurance habitation responsabilité locative dégât des eaux/incendie est obligatoire.

Si l’eau et l’électricité ne sont pas inclus dans les charges, le locataire doit prendre un abonnement en son nom auprès des services concernés.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est payée par le propriétaire avec sa taxe foncière et est répercutable auprès de l’occupant du logement.

Il est tout à fait possible de peindre un appartement de la couleur de votre choix.

De manière générale, le locataire, lorsqu’il entreprend des travaux dans son appartement, doit pouvoir remettre le support en état initial. Les trous dans les murs sont autorisés sous réserve qu’ils soient rebouchés proprement au moment du départ. Tous les travaux « définitifs » devront recevoir préalablement l’accord du propriétaire.

Tout dépend de quelle nature sont les travaux, si ce sont des travaux de confort ou d’embellissement, il n’y a aucune obligation. Si on touche à la notion de logement décent (sécurité électrique par exemple) alors oui, les bailleurs doivent faire les travaux.

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire. Selon la nature du bail (logement vide ou meublé), le paiement des charges au propriétaire par le locataire peut se faire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait. Lors de son arrivée dans les lieux, le locataire doit trouver un logement en bon état et aux normes. En cours de bail de location, le propriétaire n’est pas responsable des travaux devant être réalisés en cas de mauvais entretien ou dégradation causés par le locataire : c’est le locataire qui doit assumer les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant du logement. Les travaux et réparations à la charge du locataire sont simples, peu onéreux (on parle de menues réparations) et indispensables pour éviter la dégradation prématurée du logement. Ces réparations et charges locatives sont listées et détaillées de façon exhaustive dans un décret publié le 26 août 1987

La révision des loyers se calcule en multipliant le loyer de base par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ qui est indiqué dans le contrat de location.

Le délai légal d’un préavis (lorsqu’il émane du locataire) dans les zones qui ne sont pas considérées comme « tendues », et pour les logements non meublés est de 3 mois. Il est de 1 mois pour les logements meublés. Il existe cependant des situations particulières pour lesquelles le préavis peut être réduit à un mois.

Le délai de préavis peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

  1. si le logement est située en « zone tendue »,
  2. en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
  3. pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  4. pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,
  5. pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (logement social).

Le courrier de préavis doit être envoyé au bailleur en recommandé avec accusé de réception, il peut également être remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Le préavis commence à courir le jour de réception du courrier par le bailleur ou de la 1ère présentation du recommandé par la poste.

Le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de forme et de délais. Une fois le courrier reçu, le locataire peut quitter son logement à la date qu’il souhaite sans dépasser le terme du congé et le loyer est dû jusqu’à l’état des lieux de sortie.

En matière d’habitation, le dépôt de garantie doit être rendu durant le mois du départ s’il n’y a pas de régularisation de charges à faire, ni de travaux à retenir. Sinon, le bailleur a 2 mois pour rembourser le dépôt de garantie.

Le loyer s’arrête le jour où l’on fait l’état des lieux de sortie et la restitution des clés, et le dépôt de garantie est reversé à la succession.

Les dégradations immobilières sont couvertes par la garantie des loyers. Mais attention : elle ne prend pas en compte tous les types de dégradations, elle va appliquer une vétusté suivant le temps passé par les locataires dans le logement et se basera sur l’entrée du locataire pour définir l’état du logement en entrant. Aussi elle applique un plafond maximum d’indemnité.

Le cabinet ne propose pas d’assurance couvrant la vacance locative. Pour que la vacance locative soit couverte, c’est-à-dire que le propriétaire soit indemnisé en cas de logement vacant, il est nécessaire de souscrire à une assurance spécifique.

Concernant les logements meublés, du point de vue du locataire, la durée du bail est d’un an et le préavis est d’un mois. Du point de vue du propriétaire, la fiscalité est complètement différente. Lorsque vous louez un logement meublé, vous relèvez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme c’est le cas pour les logements vides. Cela permet un abattement de 50 % sur le montant déclaré si vous choisissez le micro BIC.

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